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上半年房企财报表现靓丽 未来下行周期压力凸显

来源:网络整理       更新时间:2018-09-22 12:00

  尽管上半年的房企财报表现靓丽,但隐藏的问题也不少。一个突出的问题是,受一二线城市限价、限签、限售等政策影响,许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备,对未来的市场下滑做出预判。

  其中,万科(专题阅读)、绿地等龙头房企,出于会计处理的审慎,计提存货跌价准备超过10亿。

  业内预计,随着去库存进入尾声,三四线城市上涨趋缓,龙头房企位于三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的销售价格,三四线城市库存难消或将成为累赘。

  同时,在一、二线城市有大量土地储备的房企,在调控严打模式下如何冲破销售压力、实现现金回笼,也面临巨大考验。

  高额存货跌价准备

  据21世纪经济报道记者统计,在前20标杆房企中,存货跌价准备最高的是绿地。财报显示,绿地上半年期末存货跌价准备约26.26亿元,期初约19.79亿元。

  一向稳健经营的万科,其2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元,虽较2017年底的16.13亿元有所下降,但仍在行业中居高不下。

  据21世纪经济报道记者统计,万科共计提12个项目,分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地,中西部区域和北方区域较为突出。

  此前的8月,万科在中期业绩投资者会议上表示,未来还将审慎计提,尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

  “千亿俱乐部”里的房企也有不少计提了存货跌价准备。如保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

  其中,新城控股计提存货跌价准备均为开发产品,期末余额达1.99亿,本期计提增加额0.13亿,转销额0.37亿。半年报显示,转销存货跌价准备的原因在于实现销售并结转营业成本。

  香港上市的企业则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径。财报显示,融创在这一口径下亏损净额达2.03亿元,年初为1.07亿元。

  另外一些上市房企无计提公布,但限价、限签等政策影响的是整个行业,它们的利润预期也会减少,甚至可能亏本。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,计提存货跌价准备是财务管理审慎性的体现,尤其面对当前比较严厉的房价管控,房价部分下跌或难以上涨,都会影响库存的估值;类似跌价准备的计提,背后和房企的心态有关,说明预期已在改变。

  除此之外,房企的存货周转率也在下降。在亿翰智库发布的上半年H1上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100榜单中,整体存货相较2017年同比增加11.2%,其中80家企业存货同比处于增长状态,仅20家企业存货有所减少。

  与此同时,房企平均存货周转率却有所下滑,仅为0.12,去年同期数据为0.17。

  不同规模企业存货周转均下行。TOP1-20企业2018年上半年平均存货周转率为0.16,2017年平均存货周转率为0.23,同比下降30.4%;而位于梯队TOP 21-50、TOP 51-100的房企,2018年上半年的平均存货周转率均较2017年同期的存货周转率呈现下降趋势。

  研究表明,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需两端承压,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

  如龙湖集团、新城控股、富力地产(相关干货)等实际周转率下降较为明显的房企,并不是其销售速度出现下降,而更多是受到了持续扩张的存货拖累。

  更严峻的是,多位业内人士指出,下半年调控力度有增无减,楼市进入下行周期的预期已经形成,行业调整已至。

  下行周期压力凸显

  上半年,房企销售业绩普遍亮眼,但过多的土储、欠缺的高周转能力,使得房企未来的获利情况堪忧;短期房企则面临现金流压力。

  随着去库存进入尾声,对布局三四线城市的房企来说,存货减值更是一把悬着的利刃。

  如保利地产,其下沉三四线的趋势明显。截至6月底,其拥有的待开发土地中,39%的土地面积位于三四线城市;上半年,其在三四线城市拓展金额占比为32%,拓展面积占比50%,而去年同期这一比例仅为25%。

  国家统计局数据显示, 8月单月70大中城市销售增速15.2%,高位回落,其中三四线城市增速明显回落,一二线城市持续回暖。


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