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2018开年南昌土地市场热度不减 房企拿地竞争或加大

来源:网络整理       更新时间:2018-01-12 19:20

  随着“增加土地供应”计划的陆续落实,南昌的供需矛盾有望逐步缓解,但需注意的是,从土地供应到形成有效供应最少需要半年到一年的时间,因此短期内能否走出供应不足的困境仍值得商榷。

  而从往年情况来看,对“增加土地供应”成效也不容乐观。根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2017年南昌全市计划供应商品住宅用地318.56万㎡,但是当年城市商品住宅成交面积为451.10万㎡,“供应的住宅用地不足以覆盖当年的购房需求。”

  土地市场上的“低量高热”供给矛盾渐渐弥漫,最终成为房企间“资本”的博弈。业内人士表示“2017年底前拿地较多的公司或更有底气,土地储备不足的公司今年可能压力会偏大。”

  溢价率达72% 土地市场依然相对较热

  2018年第1周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证76.32万平方米,环比下跌86%,南昌等城市成交量出现大幅回落。而在商品住宅成交方面,南昌市成交9.56万㎡,环比上涨0.47%,成为十一个重点城市中为数不多上涨的城市之一,热度仍然不减。

  据统计,2016年南昌出现14个“地王”,而回望2017年的土地市场,“地王”现象已难觅。不过,大型房企在拿地金额及面积上均有大幅提升,土地市场虽有一定降温趋势,特别是“三限”政策以来,低溢价率在市场上呈现常态,但“房企的拿地量仍将保持比较高的水平”仍为常态。

  根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2015年-2017年间,南昌全市商品住宅供应面积分别为450.59万㎡、453.92万㎡和318.56万㎡,而商品住宅成交面积分别为534.61万㎡、688.71万㎡和451.10万㎡。

  从住宅及商住性质的土地情况来看,在2015年-2017年间,南昌全市只分别成交26幅、40幅和58幅,占整体土地成交比例为23.63%、42.10%及24.26%,供应住宅及商住用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡、949.48万㎡,成交楼板价为2599元/㎡、4049元/㎡和3518元/㎡,前两年溢价率为45%、46%,而到了2017年,这一数据已经变为72%。

  从中不难看出,房企对土地的需求依然强盛,尤其是优质地块。“政府虽大量供地,但企业在公开市场已经渐显疲态。这跟今年以来的政策是密切相关的,尤其下半年,在住宅土地供应市场基本都是‘三限地’,严格控制价格,限定出售对象,在某种程度上加大了房企拿地的难度。”某位不愿具名的大型房企相关负责人透露。

  “从南昌土地市场来看,2017年有较为明显的供地计划,这也说明南昌当前土地市场相对热。背后的逻辑在于,很多房企看好南昌市场,所以会积极拿地。尤其是周边城市类似合肥市场持续火热的情况下,南昌土地市场的性价比比较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。

  调控收紧限购升级 “三限房”地块不少

  2017年4月1日,国土部、住建部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地根据去化周期调整供地节奏,结合本地实际和出让土地具体情况,灵活确定竞价方式,严防高价地扰乱市场预期。通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

  而回首2017年南昌土地交易市场,精彩纷呈:1月份,南昌土地市场迎来开门红,经营性用地共成交11宗;2月份,受限购升级影响,土地供应减少至3宗,其中恒大以60亿夺下南昌新建区DAK2017001地块,性质为商住,溢价率高达256%,引发外界哗然;3月份,南昌颁布楼市限购升级政策,进一步加大住宅限购限贷力度,并加大住宅用地供应量,严格防控地价异常,除工业供地外,住宅和商业用地都是零成交,后逐渐回升。

  下半年,房地产政策继续收紧,9月份南昌陆续出台“三限房”政策和“限售令”,11月份宣布“租购同权”。记者注意到,9月份,绿地集团以15.3亿元拿下赣江新区三宗地,地块的出让条件中,“只租不售”赫然在列。12月份,南昌首宗“租售同权”地块落户赣江新区,绿地以底价401万元/亩拿下,楼面价约2615元/㎡。

  老城区供需矛盾明显 房企存“惜售”现象

  有专业机构统计,在南昌“三限房”政策出台之前,从2016年10月出台限购政策以来,共出让41块地,包含住宅以及商业商务。其中规定有“限房价、竞地价”要求的地块有6块,分布在朝阳新城、九龙湖新城、象湖新城。而“三限房”出台后,截止到2017年底,南昌土地市场共供应25宗“三限房”地块。


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