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居民杠杆率攀升“挤出”消费? 房地产调控存优化空间

来源:网络整理       更新时间:2019-06-04 09:58

  国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心、中国社科院经济研究所近日发布报告指出,我国实体经济杠杆率在2018年首次出现下降后,今年一季度又出现较大幅度增长,已达到历史最高水平。其中,居民杠杆率延续了过去10年的上升趋势,从去年末的53.2%升至今年一季度末的54.3%。中长期内,由按揭贷款快速增长导致居民杠杆水平上升,进而对消费形成挤出效应的风险应引起警惕,如何防止房地产不合理地占有更多金融资源,也是“房住不炒”的题中应有之义。
  房贷持续快速增长“挤出”消费
  “今年一季度,居民部门杠杆率(个人房贷是主要构成部分)由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1个百分点。这一比率明显高于38%左右的新兴市场平均水平。截至今年一季度末,主要金融机构个人房贷增速为17.6%,与同期金融机构整体信贷增速(13.7%)相比明显偏快。”东方金诚首席宏观分析师王青对《上海金融报》记者指出。
  上述报告显示,居民杠杆率在2008年至2018年这10年间共上升35.3个百分点,年均增幅为3.5个百分点。
  “近年来,居民按揭贷款快速增长导致居民部门杠杆水平上升,将抑制居民的消费支出能力,对消费形成挤出效应。由于住房按揭贷款往往期限较长,普遍在20-30年,这对消费的影响将是中长期的。”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智对《上海金融报》记者指出。
  王青表示:“一般说来,房地产对消费的影响有三个方面,挤出效应、财富效应和带动效应。挤出效应是指居民买房后,月供等因素导致可支配收入减少,消费支出被迫压缩;财富效应则体现在房价上涨后,财富增长会提振居民消费信心;带动效应是指居民购房后,装修及部分家电等支出会相应增加。考虑到建筑装潢、家电及音像制品在社会消费品零售中的占比仅分别为2%和6%左右,带动作用较为有限;而财富效应与消费信心及房价预期等因素相关,难以直接测量。”
  “我们认为,一段时期以来房地产市场持续高位运行,挤出效应对消费的影响更为明显,已居主导地位。当前,我国新房价格已达到9000元/平方米左右,约相当于2008年的2.6倍;全国范围内以新房价格计算,房价收入比约为7.0,比2008年上升0.8左右,已进入高位区间。同期,我国社会消费品零售总额增速则由2008年的22%降至2018年的9%,大幅下降约13个百分点,今年前四个月这一指标进一步走低至8%。而在此期间,城镇居民人均收入增速仅下降约4个百分点。从数据对比可以看出,收入增速下滑对消费减速的影响或不及房价快速攀升带来的挤压效应。”
  数据显示,今年4月社会消费品零售总额同比仅增长7.2%,为2003年5月以来最低水平。“这一方面是受同期房地产市场升温挤压,同时也与今年‘五一’假期错位有关。根据国家统计局测算,若考虑4月节假日天数同比减少两天的因素,4月当月社零同比增速可达到8.7%,与上月持平。但即使8.7%的消费增速,仍处明显偏低状态,且不影响近年来的持续走低态势。”王青指出,“由此可见,若从促进经济转型,巩固消费驱动的角度来看,‘房子’对居民消费的挤压效应确实应引起足够重视。”
  不过,刘学智认为,4月社会消费品零售总额同比增速降至7.2%,与“房子”的直接关联度或不高。“短期内,商品房销售对后续装潢、家具、家电等一系列消费有显著的拉动作用。”刘学智进一步表示,“我国消费增长潜力巨大,未来不存在‘失速’风险。今年以及未来很长一段时间,我国宏观政策将持续大力扩大内需增长,重要工作是促进消费增长。随着消费促进政策释放效力,服务业开放程度提升,将为消费增长提供条件。促进开放、增加进口、提高消费者福利的政策频繁出台并不断释放效力,将对消费起到提振作用。下调和取消部分消费品进口关税,通过扩大进口把消费端留在国内。个税改革稳步推进,降低个人税收负担,也将对消费起到积极的作用。”
  王青表示,今年全年社零增速有望达到8.5%左右,其中一个重要的支撑因素是:随着减税降费措施逐步落地,居民可支配收入增速有望延续小幅反弹走势。
  金融资源不应过多流向楼市
  “从一季度政治局会议重提‘房住不炒’看,决策层并不希望加杠杆的资源过多被房地产占用,防风险基调也不支持房地产‘一枝独秀’。”中信证券分析师明明指出。
  在王青看来,当前,房地产开发贷款、个人按揭贷款增速均处于偏高水平,“宽信用”正在向房地产领域外溢。“2018年末,房地产开发资金总规模达16.6万亿元。从资金来源看,贷款占比为14.5%,其中银行贷款占11.5%、非银贷款占3%;自筹资金占33.6%,主要是自有资金、资本市场融资以及非标融资;其他资金占比为51.8%,主要包括定金及预收款、个人按揭贷款,占比分别达到17.3%和7.4%,其他主要为应付工程款等。从今年前4个月各类资金来源分布变化看,贷款和其他资金来源占比分别上升2.6和1.0个百分点(其中按揭贷款占比上升1.0个百分点),自筹资金占比则下降3.7个百分点。整体房地产开发资金来源增速为8.9%,较上年末上升2.5个百分点。”
  “因此,遏制银行体系资金违规流入房地产,是控制房地产行业过多占用金融资源,并对消费产生更大挤出效应的关键。”王青指出。
  事实上,银保监会近日公布的2019年“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点对房地产多有涉及,例如,银行机构有“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”等现象。王青指出,“这里的‘漏洞’既包括银行机构违规向房地产企业发放贷款,也包括居民借道消费贷等渠道购房。另外,尽管今年房地产企业自筹资金增速较缓,但不排除未来伴随资管新规执行力度调整,信托等影子银行资金渠道再度抬头,非标融资或将成为未来监管的重点所在。从对消费的挤出效应来看,居民消费贷款违规流入房地产带来的影响最为直接,若一些对接居民理财的非标产品大规模流入房地产,也将对消费产生一定拖累作用。”
  刘学智表示,为抑制居民部门杠杆水平过快上涨,防止房地产不合理地占有更多金融资源,需要从房地产政策和金融政策两方面加以调控。“金融政策方面,应严格审查房地产开发企业资质,有效控制住信贷资金流向房地产行业的比例。应加强信贷合规管理,防止个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房。房地产政策方面,总体基调不能全面放松,应严控房价上涨,消除通过房地产增值投机获利的预期。”
  房地产调控有待长效化、市场化
  王青指出,作为事实上的国民经济支柱产业,房地产行业的健康发展对稳投资、稳预期和稳金融意义重大。因此,当前的房地产调控必然要把握好尺度,既要巩固前期调控成果,防止房地产泡沫继续膨胀(重点是控制住房价增速和房价收入比),又要避免调控过度,导致泡沫破裂、房地产投资骤然“失速”,甚至危及金融稳定。
  “我们判断,着眼于保持房地产投资和房地产市场稳定,未来主要金融机构房地产相关信贷还将保持15%左右的增长水平,略高于信贷整体增速,较当前及2012年以来的历史平均水平低3个百分点左右;房价增速控制目标将是与城镇居民人均可支配收入增速基本匹配或略低,后者在今年一季度的累计增速为7.9%。”王青称。
  刘学智也认为,房地产调控要把握好尺度。“调控不等一棒子打死,而是为了促进房地产市场健康发展。”刘学智表示,“对于真实的住房需求,要有充足的信贷支持,特别是首套房、改善性住房需求,可以适度降低房贷利率和政策限制。对于二套及多套房,管控政策不能放松,要严控投机行为,降低房地产的金融属性。由于全国不同地区情况差异很大,因而需要更好地落实好因城施策,在控制住房价的基础上,提升各地方房地产政策的灵活度,提高房地产市场调控的精细化水平。”
  “从去年四季度开始,我国整体信贷利率开启下行周期,当前房贷利率也正处于小幅下调过程中。为控制房地产信贷增速过快增长,我们预计,未来央行在继续采取窗口指导等措施的同时,还可能推出一些长效化、市场化的举措,如调整银行考核指标,甚至对房贷占比偏高、房贷利率偏低的银行提高央行再贷款利率等。后者与当前的TMLF(定向中期借贷便利)操作方式类似,方向则相反,均具有市场化的激励引导效果。”王青表示。


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