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10月一线楼市成交普降 业主信心松动:能卖就卖

来源:网络整理       更新时间:2018-11-05 09:27

  “这套房子刚挂出来价格是500万元,现在降到430万元,确定的话,还可以和业主谈。”10月31日,在北京大兴南六环一家链家门店内,一位中介指着电脑屏幕上的一套三居室表示,全款购买,可谈的空间更大。

  该中介介绍,近期,一些坚守价格的业主信心开始松动,“原来是报出一个价,能卖就卖,卖不了就挂着”,但从八九月开始,有业主着急起来,降价房源明显多了。

  卖方定价松动背后是供应增加、成交放缓。

  中指院数据显示,10月北京库存涨幅超过12%,一手房成交面积环比下降29%,截至30日,二手房成交套数环比下降105.24%。

  上述链家中介表示,目前北京市场二手房成交多数以换房改善为主,所以连环单较多,“有的是为了孩子上学,换到市里,有的是小换大,纯刚需首套的也有,但占比不是很高。”

  这名中介发现,从9月开始明显的变化是,业主出货的意愿变得强烈起来,新挂出的房源价格开始走低。

  9月,北京一手房成交量为5574套,为全年最高点,10月截至30日,成交量为4198套,下滑较为明显。从成交面积上看,10月北京一手房成交面积环比下降了29%。

  上海一手房成交量在9月也出现了骤降,官方网签数据显示,9月网签量为2590套,而8月这一数据是14448套;二手房方面,9月链家和我爱我家合计成交3220套,稍高于8月,10月前两周为899套。

  9月,广州中心城区多个项目放开限签政策,导致成交量创全年新高,也导致10月的成交量环比出现50.81%的降幅。

  深圳一二手房成交量最高点均出现在8月,分别为3694套和7208套,9月两个数字分别降至2169套和4492套,10月仍在持续下滑,截至30日,分别为1617套和3570套。

  一家香港上市房企的营销总监表示,成交量变化受到的影响因素较多,短期下降并不意味着市场冷却,“原来房地产市场有投资属性的,加杠杆容易,现在把杠杆抽离了。300万的房子,原来手里有80万就能买,现在起码得200万。”

  出货意愿变强

  上述中介表示,北京二手房市场供应增加并不明显,但由于成交走低,无论是投资客还是改善型换房客,出货意愿变得强烈。

  判断一套房源属于自住还是投资并不难,一般情况下,房屋是简装甚至保持毛坯,业主从未居住过,绝大多数为投资。“当时这边房子比较便宜,单价只有1万元左右,很多人作为投资买的。”该中介表示。

  投资客,往往也是打破市场价格底线的领头羊。环京地区燕郊楼市就是典型,燕郊房价在高杠杆投资客割肉甩货过程中,从接近4万元/平方米一路下滑到当前得不足2万元。

  由于北京购房门槛较高,市场容量较大,投资客的变化对整体楼市的影响还不明显,“这个小区,买的时候基本都是1万元出头,现在4万出头,无论怎么降,业主都能赚钱。”

  另外,改善型换房为主的市场下,一些连环单中的业主,也会选择小幅降价出售,“我刚做一个连环单,业主为了小孩上学换房,一卖一买,用了5个多月,还好她家小孩是明年上学,如果距离登记入学很近,就只能降价卖了。”

  链家数据显示,今年5月,新增房源平均报价开始高于在售房源平均报价,但从9月开始,新增房源平均报价又低于在售房源平均报价,10月最后一周,这一差距是500元/平方米。

  不仅是二手房市场,经济观察报记者发现,北京一手房市场中,限竞房作为性价比较高的产品,目前多数项目实际去化效果并不理想,尤其是交通、教育、医疗等配套相对薄弱的远郊项目。

  中指院的报告显示,截至10月20日,北京25个限竞房项目平均备案签约率只有15%,尤其是位于房山、平谷等区域的部分项目,从蓄客至今已经过去半年多时间,但备案签约率还不到10%。

  上述营销总监表示,在一个投资为主的市场中,配套并不重要,但在刚需和改善型为主的市场中,“有没有地铁、有没有好学校等配套,往往是购房者做决定的关键。”

  价格回到2016年底

  上述中介介绍,他负责销售的小区由一家美国上市的房企开发,2015年交付,2016年初,二手房价格2万元出头,到2016年底,房价已经突破4万元大关,到2017年3月,成交价格超过5万元/平方米,“限购升级后,价格开始下跌,到现在中间有涨有跌,整体算下来跌了1万元左右。”

  来自中国房地产业协会的中国房价行情显示,10月北京一手房均价为6.4万元/平方米,环比持平。二手房均价为6.21万元/平方米,环比小幅上升0.96%,同比下滑了4.07%,价格已经回归到2016年底。


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