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高负债压顶 中小房企罔顾破发潮扎堆赴港IPO

来源:网络整理       更新时间:2018-10-12 09:41

  每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

  随着A股IPO难度加大,赴港上市已成为内地房企的重要选择。今年以来,越来越多的内地中小房企赴港IPO,欲借道资本市场做大做强。与此同时,赴港上市也让房企面临着诸多考验,如市值估值偏低、今年以来新股破发率趋高等。但在行业集中度加剧、政策调控趋严、融资渠道收紧的背景下,赴港上市已然成为资金短缺的中小房企们的最佳选择。

  10月11日,美的置业和大发地产在香港联交所成功上市,前者当日即遭破发,后者则保住了开盘价。对于其他等待在港上市的中小房企而言,更严峻的考验也许还在后头。

  今年以来,内地公司扎堆奔赴港交所上市,但纷纷遭遇破发。统计显示,截至9月初,今年港股上市的140家公司共有118家破发,破发率高达82.52%。

  尽管如此,高负债压顶的中小房企仍然接受了港股估值偏低的现实。近日,包括银城国际、德信中国、美的置业、大发地产在内的多家中小房企,纷纷递交招股说明书赴港IPO。

  10月11日,美的置业(03990,HK)和大发地产(06111,HK)在香港联交所成功上市。前者开盘报16.6港元,低于招股价17港元,收盘价15.88港元,下跌达6.59%;后者开盘报价4.2港元,最高涨至4.26港元,收盘价仍保持在4.2港元。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示:“现在这个时间段对房企来说赴港IPO发行是非常不利的。目前港股IPO基本的现状是,要想在市场上不加任何附带条件的发售股份是非常困难的。这也意味着,这些房企在销售的时候要安排自己的好友和粉丝来购买,想要社会上的资本来购买是相当困难的。”

  折价赴港IPO求生

  2018年以来,TOP100房企的市占率从2014年末的不到40%上涨至2018年中的近70%。目前,TOP50房企的市占率近60%,TOP10房企近30%;在金融严监管、去杠杆的态势下,行业正在向回款快、高周转、存量资产优质的龙头房企集中。

  而近期货币化安置政策的逐渐离场,对中小房企来说无疑是一场冷冷的冰雨。渤海证券研报指出,随着棚改货币化的退潮,叠加融资环境的收紧,由于中小房企基本面对棚改货币化依赖度较大,市场份额收缩,受融资收紧冲击更大。

  头部房企正忙于更名进行多元化转型,对于中小房企而言则是要先活下来。今年以来已经有多家中小型房企被并购,比如中天城投在2017年4月更名为中天金融(000540,SZ)后,当年8月即宣布资产重组,至今年3月最终确定以246亿元出售中天城投全部股权,彻底剥离原有地产业务;中航地产则将房地产开发业务全部转给保利地产(600048,SH),并更名为中航善达(000043,SZ)。

  10月11日,香港恒生指数跌3.54%至25266.37点,所有板块全线翻绿,新股延续破发潮。今年以来,恒指已跌超15%。

  但比起在A股排队,实行注册制的港股上市速度更快。债务压身的中小房企为了早日实现上市融资,不得不接受港股估值较低的现实。

  黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,事实上,房企在A股和港股上市的区别很大一部分原因在于估值,在香港上市估值会偏低。最近,不论恒大还是碧桂园都遭受了相当大的下跌压力,这种下跌压力或将持续。现在房企上市先不讲为了发展,而是为了寻找安全的港湾。毕竟上市公司的融资渠道更多一些,在未来市场环境下有更好的机会。

  截至2018年9月27日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业292家,其中已过会32家,未过会260家。未过会企业中正常待审企业230家,中止审查企业30家。房地产企业中,万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序,分别位列第67、68、69、70、72名。其中万达商业三年前就报送了招股书。

  以近期谋求在港上市的恒达、德信、银城、美的置业4家房企为例,这些房企负债率均处于高位。2015年至2017年,恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%,德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%,银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%,美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。

  比起在A股排队,赴港上市似乎更能解这些中小房企的燃眉之急。

  从近期房企赴港IPO的情况来看,或将折价出让股份才有可能募集资金。据悉,弘阳地产最终以每股2.28港元定价,仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后其股价有小幅上涨,但截至10月10日收盘,每股2.90元,市净率为0.8。


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