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中粮地产:做中国的西田 实现有质量的可持续的增长

来源:网络整理       更新时间:2018-07-01 09:27

  中粮地产:我是谁

  陈哲

  2个上市平台、3处办公地、4类细分业务,在长达10年的时间里,却没能有1个统一番号。

  这是作为16家房地产央企、首批国资改制试点之一的中粮集团,旗下房地产板块面临的境地:地产黄金时代,却只能各自为战,无从发挥集团军优势。

  且不说保利、招商等老牌地产央企,就是同为“国企放牛娃”宁高宁一手重塑的华润、中化(金茂)地产领域,都不曾有这样的困惑。

  论底蕴,中粮在地产业务上不输上述任何一家央企,甚至可以说是一手好牌,一身武艺:

  它拥有国内一二线城市新锐的城市商业地标——大悦城;

  它是海南国际旅游岛上最核心港湾亚龙湾成片物业的业主;

  它的“粮仓”里有深圳特区前海自贸区腹地的百万方产权清晰的土地;

  它背靠中粮集团,拥有如今颇受地方长官欢迎的独特产城融合资源……

  但迄今为止,这些禀赋,都没有让中粮在地产江湖里获得一个响亮的名号。此时,行业集中度愈发集中,各家房企在风云变幻的城市运营竞赛中你追我赶、弱肉强食,家底殷实的中粮地产面临严峻的挑战。

  随着6月13日中粮地产股东们对一项议案的高票通过,上面那条故事线正在被改写:中粮地产拟向中粮集团发行91.34亿股普通股股份,以147.56亿元收购大悦城地产65%的股权。

  如一切顺利,中粮旗下地产板块长达10年的整合将画上一个圆点。

  这十年间中粮地产板块的掌舵人——中粮集团副总裁、中粮地产(000031.SZ)董事长、大悦城地产(00207.HK)董事长周政对此显得踌躇满志:“我管地产的这十年,整合这件事最让我骄傲,未来可以甩开膀子干!”

  访谈

  经济观察报:从2013年开始,中粮就开始明确要整合旗下两家上市公司,意义是什么?

  周政:应该说,两家上市公司的整合,于国资、于集团、于公司,都非常有意义。

  首先他有一个国资改革的背景。中粮集团是国资委发布的第一批国有资本投资公司改革的试点央企之一。按照改革的思路,集团总部把资本层面的管理权承接过来。而对二级公司,坚定地选择市场化、专业化运营道路。

  其二,中粮地产的问题,过去主要是碎片化,你需要把他捏合起来做。过去十年的时间,中粮的策略是先分,后来逐渐形成两个上市公司,三地办公,当然管理平台都在中粮集团地产业务板块。但是缺少统一的品牌,并且同是中粮体系内的两家地产上市公司,财务报表各自独立,难以形成合力统一对外,实际上,这对于公司的发展来说,并不具有优势。

  经济观察报:为什么当年大悦城借壳上市没有直接放进中粮地产?

  周政:首先与国内资本市场有关,2008年~2010年,调控期间,A股市场基本上没有融资窗口。第二个是我们的商业持有项目、包括亚龙湾的酒店,都是在香港的红筹上市,香港市场对商业的理解更深刻。基于这些理由,只能放一放,分开发展,住宅在A股做,商业酒店办公楼放在香港。

  经济观察报:除了调控因素,还有什么导致地产板块整合用时这么长?

  周政:首先考虑的方案有很多,比如把A股放进红筹,或者红筹放到A股,甚至退市后再重新上市,很多方案都在考虑。其次,整合涉及到两个上市公司,尤其是国资上市公司,不同资本平台,怎么作价?跟多方怎么沟通?我们做了大量的工作,股东大会上,94.7%高票通过了,今天这个路是走通了,重组顺利完成后,可以说给国资改革探索出了一条路子。

  经济观察报:将房地产确定为中粮集团主业这么多年,但是发展速度相比同行还是要慢一些。

  周政:中粮地产我刚接手的时候,销售才20个亿。不过报表上还有200亿~300亿的资产,还不少,所以当时准备在全国范围内布点,同时也开始配合集团,着手集团地产业务的整合工作。

  另外,A股市场调控本身也是一个原因,融资受政策监管很严,我们的特殊之处还在于,中粮集团地产板块的整合一直在推动中,上市公司没有起到应有的作用,应该说这么多年几经曲折,路子走得很坎坷。

  当然,进步还是很大的,比如中粮地产 2017年净利润就达到了17.35亿,大悦城地产的发展还是风生水起,品牌口碑受到消费者和业内的认同,也是国内商业地产领域最具影响力的品牌之一。

  经济观察报:既然各自发展的还不错,那整合的急迫性表现在哪里?周政:我们在中粮集团地产业务板块的管理平台下,同是中粮的团队,两个窗口三地办公,管理得还不错。但你要知道管理里边有一个非常重要的事情,就是你必须要非常显性化。我是谁,你要大声说出来。集团地产板块的资产本来就碎片化,因为你没有整合到位,没有统一的出口,品牌、战略、财务、金融的问题都不统一,在实际中还是会碰到很多问题。


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