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影响未来房地产命运的棋子正在落定... 五一黄金周旅游

来源:未知       更新时间:2017-12-30 11:34

影响未来房地产命运的棋子正在落定... 五一黄金周旅游

政策未来怎么走,一定是用市场的手段而非返回之前福利分房的老路来解决,也就是说未来除了一些高层次人才可以用极少的租金享用房子的使用权,其他人只能在市场的大浪中顺应市场的规则。我们再具体一点,就是不管未来是买房还是租房,市场是主体,是行政服务市场,而不是倒过来。

只有明白这一点,才能看懂1998年的一次房改。众所周知,中国的第一次房改始于1998年,核心内容是停止福利分房,推动住房市场化改革。从1998年到2018年,恰好是中国第一次房改的20年,从地产百年历看也正好符合一个大周期。在第一个大周期内,无论出现过多少问题,无论房价如何暴涨,我国都解决了住房短缺的问题。我们之前反复说明,中国住房的第一个、第二个阶段已经在第一次房改中解决,也就是说从没地方住到有地方住,从不够住到基本够住的问题已经解决了,我们先不要抨击一次房改带来了房价高不可攀的结果,这次改革至少让我们现在的生活住房已经达到基本小康的水平。所以说一次房改瑕不掩瑜,而且一次房改的市场化方向无疑是正确的。

当前,中国房地产已经全面告别短缺时代,房地产的主要矛盾也发生了天翻地覆的变化,靠过去一味的行政调控边际收益越来越低,房地产需要改革而并非一味的调控,所以未来顺应市场的、积极的制度建设才是解决矛盾最好的出路,也正是在这个背景下,党中央国务院启动“二次房改”,对过去20年中国房地产市场的各种问题进行反思,并在制度层面给予回应,构建真正的长效机制。

在上期的文章中,我们已经明确指明“长效机制”不可能在短期之内取代行政手段,根本原因是两个制度现在没办法做到无缝对接,不过从中央表态可以看出,短期的行政调控在未来一定要让位给长效机制。在2016年的中央政治局会议对于房地产政策的描述是:“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,而今年已经成为“加快住房制度改革和长效机制建设”。从加快研究到加快建设,说明长效机制从设计期已经到了施工期,在施工期短期的行政指令该怎么让位、哪些先让位哪些后让位就成了2018年政策的着力点。

大家都知道在修路的时候,如果是新开辟一条道路解决的主要是技术难题,而如果在原先的路上进行修改则还要考虑很多因素,导致很多技术可行的方案在实操中却不能用。长效机制就如同修一条符合中国国情的、适应市场规律的房地产健康发展之路,要取代和解决原来的一些行政道路上各种奇怪的、但并不适合很多车辆的规则,比如长效机制就不能坚决遏制投资需求,应该让投资行为成为房地产生产环节和消费环节的润滑剂,再比如从长期来看,应该适当放开人民群众的改善性需求,完全放开高层次人群的奢侈性需求,坚决保护刚性需求,而如今的调控和利率上浮无论对刚需还是改善都是极大的打击,甚至一些城市的限价从某种意义上鼓励了有钱人利用限价规则钻空子。因此行政手段让位给长效机制必然带来制度的一系列变革,最典型的比如今年“满足首套刚需,支持改善需求”的言论已经取代去年“坚决抑制投资投机需求”等言论。

未来,房地产制度建设的重点不仅仅是年底的中央经济工作会议和住建部部长的几句讲话,更要看相关括配套的土地制度、信贷制度、税收制度、信息制度、住房保障,以及如何分清市场和政府的关系,让市场和政府各司其职。这是一个极其庞大的工程,上一次房改用了20年,这一次中国要真正构建起符合国情的房地产制度体系,至少也需要数年甚至十年的时间才能完成。

笔者在2017年1月15号的文章《2017楼市新格局——上下半场的中途休息》中明确指出,长效机制是我国楼市调控走向成熟的标志。在今年年底数次的会议和表态也说明房地产的游戏规则将发生变化,游戏也从上半场进入到下半场。未来的几期文章中,笔者将着重说明二次房改的具体思路。


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